Lausun­to maa­kaa­ren muu­tos­tar­pei­ta kos­ke­vas­ta ar­vio­muis­tios­ta

Viite: Oikeusministeriön lausuntopyyntö 2.12.2021 (VN/27926/2021)

Lausunto maakaaren muutostarpeita koskevasta arviomuistiosta

Maakaaren muutostarpeet OM 2021:27 on arviomuistio, jonka tarkoituksena on tunnistaa maakaaren soveltamisen kannalta merkityksellisiä toimintaympäristön muutoksia ja mahdollisia muutostarpeita ja -vaihtoehtoja. Muistiota ja julkisella lausuntokierroksella kerättävää palautetta käytetään tulevista lainvalmisteluhankkeista päättämiseen. Tässä vaiheessa Korkein oikeus esittää vain seuraavat yleiset huomautukset.

Arviomuistio ja siitä saatava palaute voivat merkittävästi ohjata ja rajoittaa tulevaa lainvalmistelua ja tarkasteltavaksi otettavia kysymyksenasetteluja. Vaikka arviomuistion tavoitteena on ollut arvioida laajasti maakaaren muutostarpeita, tarkastelu kohdistuu lähinnä vain siihen, miten digitalisaatiota voidaan edistää kirjaamisessa ja kaupan tekemisessä. Tarkastelutapa on kapea. Kokonaan käsittelemättä ovat muun muassa kiinteistön virhettä ja muuta kiinteistön kauppaa koskevat säännökset.

Kiinteistön kaupan tekemistä ja kirjaamista koskevaa sääntelyä tarkastellaan suhteessa huoneistotietojärjestelmään, jonka avulla fyysisten osakekirjojen käytöstä tullaan vähitellen luopumaan. Huoneistotietojärjestelmän käyttö on kuitenkin vasta alkuvaiheessa, joten sen käytöstä ja järjestelmän edellyttämistä toimintatapojen muutoksista on vain vähän kokemusta. Jo tämä tekee vaikeaksi arvioida, mitä etuja ja haittoja järjestelmien yhdenmukaistamisella voitaisiin saada aikaan. Sääntelyn keskiössä pitäisi muutoinkin olla vaihdannan luotettavuus ja sujuvuus kaupan osapuolten ja muiden intressitahojen kannalta, ei digitalisaatiosta kirjaamisviranomaiselle saatava hyöty.

Muistiossa ei arvioida niitä oikeudellisia ja tosiasiallisia vaikutuksia, joita nykysääntelystä luopumisesta voisi aiheutua. Kiinteistön kaupan muotovaatimukset ja kirjaamisjärjestelmä muodostavat kokonaisuuden, jonka varaan luovutuksensaajan esineoikeudellinen suoja rakentuu. Nykyiset muotovaatimukset varmistavat ja julkistavat kaupan tekemisen, minkä vuoksi maakaaren mukaan esimerkiksi kiinteistön ostaja – toisin kuin huoneistotietojärjestelmässä – saa jo kaupantekohetkellä suojaa luovuttajan velkojia vastaan. Kaupanvahvistajan ja sen vaihtoehtona olevan sähköisen kaupankäyntijärjestelmän käyttäminen estävät jo itsessään myös kaksoisluovutusten ja muiden keskenään ristiriitaisten oikeustoimien tekemistä. Vapaamuotoiset luovutukset puolestaan aiheuttavat helposti välitilan, johon liittyviä oikeudellisia riskejä varten on tarpeen luoda transaktiokustannuksia lisääviä järjestelyitä.

Tärkeänä on pidetty sitä, että kiinteistönomistusta koskevat tiedot ovat ajantasaisia ja että kiinteistöjaotus vastaa omistusta. Ennen maakaariuudistusta jäivät määräalojen omistussuhteet pimentoon usein vuosikymmenten ajaksi. Mahdollisten lainmuutosten vaikutuksia tulisi arvioida huolellisesti myös näiden yhteiskunnallisten tavoitteiden kannalta.

Nykyinen sääntely – mahdollisesti esimerkiksi kaupanvahvistajan tehtäviä lisäten – mahdollistaa varsin laajasti sähköisen asioinnin niin kauppaa tehtäessä kuin kirjaamisessakin. Ennen laajavaikutteisten lainsäädäntömuutosten tekemistä olisi aihetta selvittää toimia, jotka edistäisivät myös sähköisen kaupankäyntijärjestelmän käyttöä.