KKO:2026:54

D oli määrännyt testamentilla vapaa-ajan kiinteistön puoliksi lapsilleen A:lle ja B:lle. Lisäksi testamentilla oli määrätty leski C:lle hallintaoikeus kiinteistöön. B oli vastustanut yhteisomistussuhteen perustamista kiinteistöön. Pesänjakaja esitti, että perinnönjaon toimittamiseksi kiinteistö määrätään myytäväksi siten, että testamenttiin perustuva C:n hallintaoikeus pysyy voimassa. C ei antanut suostumusta myynnille.

Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan ilmenevillä perusteilla, että kiinteistön myyntiä koskevalle määräykselle ei ollut edellytyksiä.

PK 12 luku 6 § 1 mom
PK 23 luku 8 § 2 mom

Asian tausta

D:n kuolinpesään kuului vapaa-ajan kiinteistö sekä vähäinen määrä muuta omaisuutta. D oli määrännyt testamentilla kiinteistön puoliksi lapsilleen A:lle ja B:lle. Lisäksi testamentilla oli määrätty leski C:lle hallintaoikeus kiinteistöön. Testamentti oli lainvoimainen.

D:n kuolinpesään oli määrätty pesänjakaja. Perinnönjakotoimituksessa B oli vastustanut yhteisomistussuhteen perustamista kiinteistöön.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Hakemus ja lausumat Helsingin käräjäoikeudessa

Pesänjakaja esitti, että D:n kuolinpesään kuuluva vapaa-ajan kiinteistö määrätään myytäväksi pesänjakajan toimesta pysyttäen leski C:n testamenttiin perustuva kiinteistön hallintaoikeus voimassa. Pesänjakaja katsoi, että testamentissa oli kyse jako-ohjeesta rintaperillisten välillä, ja että kiinteistö voitiin myydä pysyttäen C:n hallintaoikeus voimassa.

A vastusti hakemusta ja vaati sen hylkäämistä. A katsoi, että pesänjakaja oli tulkinnut testamenttia virheellisesti, ja että testamenttimääräys olisi tullut erityisjälkisäädöksenä täyttää jo ennen jakoa. Asiassa ei ollut esteitä yhteisomistussuhteen perustamiselle. Yhden asiaan osallisen väite ei riittänyt tähän.

B hyväksyi hakemuksen.

Käräjäoikeuden päätös 27.3.2024 nro 1013 7668

Käräjäoikeus totesi testamentin tulkintaa koskevan A:n väitteen johdosta, että pesänjakaja oli ratkaissut testamentin tulkintaan liittyvän riitaisen kysymyksen, eikä käräjäoikeus voinut ottaa kysymystä ratkaistavakseen.

Myyntimääräyksen edellytysten osalta riidatonta oli, että hakemuksessa tarkoitettu kiinteistö ei ollut jaettavissa useampaan rakennuspaikkaan. Perinnönjakoa ei siten voitu toimittaa niin, että kumpikin osakas saisi osan kiinteästä omaisuudesta. Pesän vielä jakamaton muu omaisuus huomioon ottaen kiinteistöä ei myöskään voitu perinnönjaossa panna yhteen osaan, joten vaihtoehdot olivat joko yhteisomistussuhteen perustaminen tai kiinteistön myyminen.

Käräjäoikeus katsoi, että yhteisomistussuhteen perustamista ei voitu pitää tarkoituksenmukaisena, koska B oli vastustanut yhteisomistussuhteen perustamista kiinteistöön ja leski C:n hallintaoikeus rajoitti kuolinpesän osakkaiden mahdollisuutta kiinteistön yhteiskäyttöön.

Käräjäoikeus määräsi kiinteistön myytäväksi pesänjakajan toimesta pysyttäen C:n testamenttiin perustuva kiinteistön hallintaoikeus voimassa.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Marja Kekäläinen.

Helsingin hovioikeuden päätös 10.12.2024 nro 1675

A valitti hovioikeuteen toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä.

Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että kiinteistö ei ollut jaettavissa uusiksi kiinteistöiksi, eikä kiinteistöä ollut mahdollista panna kokonaan yhden rintaperillisen jako-osaan.

Hovioikeus katsoi, että tuomioistuin ei ollut sidottu pesänjakajan kannanottoon siitä, estääkö testamentin määräys kiinteistön myymisen. Asiaa ratkaistessaan tuomioistuin ei kuitenkaan voinut ottaa kantaa D:n testamentin tulkintaan, mikä kuului pesänjakajan toimivaltaan. Sen sijaan tuomioistuimen oli myyntiluvan myöntämisen edellytyksiä arvioidessaan harkittava, merkitsikö testamentin tulkintaa koskeva riitaisuus sellaista vakavan oikeudenmenetyksen vaaraa, jonka vuoksi kiinteistön myymiseen ei tulisi tässä vaiheessa myöntää lupaa.

Hovioikeus totesi, että erimielisyys testamentin tulkinnasta koski käytännössä sitä, tuliko omistusoikeus A:lle ja B:lle legaatin vai perinnönjaon perusteella. Testamentin tulkinnasta riippumatta lopputulos oli se, että kiinteistö oli joko myytävä tai siihen oli perustettava yhteisomistussuhde, jota kumpi tahansa yhteisomistaja voi sen jälkeen vaatia purettavaksi eri menettelyssä. Näin ollen hovioikeus katsoi, että testamentin tulkintaa koskeva erimielisyys ei merkinnyt sellaista oikeudenmenetyksen vaaraa, joka olisi edellyttänyt myyntilupahakemuksen hylkäämistä.

Edellä todetusta huolimatta hovioikeus katsoi myyntilupahakemuksen hylkäämisen ja yhteisomistussuhteen perustamisen puolesta puhuvan sen, että kiinteistön omistus oli testamentissa määrätty puoliksi A:lle ja B:lle.

Myyntilupahakemuksen hyväksymisen puolesta puhui puolestaan se, että B oli kieltäytynyt yhteisomistussuhteen perustamisesta kiinteistöön. Toimivalle yhteisomistukselle ei siten ollut edellytyksiä, minkä lisäksi C:n hallintaoikeus joka tapauksessa rajoitti yhteisomistajien mahdollisuutta nauttia kiinteistöstä. Yhteisomistussuhteen perustamisen jälkeen B:llä olisi mahdollisuus hakea yhteisomistussuhteen purkamista eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain nojalla. Yhteisomistussuhteen perustaminen ei siten kuitenkaan merkitsisi sitä, että kiinteistö välttämättä jäisi suvun omistukseen. Näin ollen ja koska perinnönjaon lähtökohtaisena tavoitteena oli erottaa kuolinpesän osakkaat kuolinpesän muodostamasta taloudellisesta yhteenliittymästä, hovioikeus ei pitänyt tarkoituksenmukaisena, että perinnönjako toteutetaan perustamalla myyntilupahakemuksen kohteena olevaan kiinteistöön yhteisomistussuhde.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöksen lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Katja Tertsonen ja Laura Kirvesniemi sekä asessori Noora Suokas.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna siihen kysymykseen, oliko kiinteistön myyntiä koskevalle määräykselle perintökaaren 23 luvun 8 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset.

A vaati valituksessaan, että hovioikeuden päätös kumotaan ja pesänjakajan hakemus hylätään.

Pesänjakaja ja B vaativat vastauksissaan, että valitus hylätään.

Välitoimet

Pesänjakaja antoi pyydetyn lausuman siitä, mikä merkitys perintökaaren 12 luvun 6 §:llä ja kiinteistön käyttöoikeuden haltijan suostumuksella on myyntilupa-asiassa. A ja B antoivat lausumansa pesänjakajan lausuman johdosta.

C antoi pyydetyn lausuman kiinteistön myymisen edellytyksistä sekä erityisesti siitä, antoiko hän suostumuksensa kiinteistön myymiselle. Asianosaiset antoivat lausumansa C:n lausuman johdosta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. D oli tehnyt testamentin, jolla hän oli määrännyt vapaa-ajan kiinteistön puoliksi rintaperillisilleen A:lle ja B:lle kiinnitys- ja panttauskielloin sekä leski C:lle hallintaoikeuden kiinteistöön. Lesken hallintaoikeus oli kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

2. Kuolinpesään määrätty pesänjakaja on hakemuksessaan esittänyt, että kiinteistö määrätään myytäväksi pesänjakajan toimesta perinnönjaon toteuttamiseksi siten, että C:n hallintaoikeus pysytetään voimassa. A on vastustanut hakemusta, ja B on hyväksynyt sen.

3. Käräjäoikeus on määrännyt kiinteistön myytäväksi pesänjakajan toimesta siten, että C:n testamenttiin perustuva kiinteistön hallintaoikeus pysyy voimassa.

4. Hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden päätöstä.

5. Hallintaoikeuden haltija C on Korkeimmassa oikeudessa ilmoittanut, että hän ei anna suostumustaan kiinteistön myynnille.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

6. Korkeimmassa oikeudessa on ratkaistavana, onko kiinteistön myyntiä koskevalle määräykselle perintökaaren 23 luvun 8 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset. Erityisesti kysymys on siitä, mikä merkitys käyttöoikeuden haltijaa suojaavalla perintökaaren 12 luvun 6 §:llä on asian arvioinnissa.

Arvioinnin lähtökohdat

7. Perintökaaren 23 luvun 8 §:n 1 momentista ilmenee perinnönjaossa ensisijaisesti noudatettavan esineellisen tasajaon periaatteen mukaisesti se lähtökohta, että pesänjakajan on suoritettava jako siten, että kullekin osakkaalle annetaan osa kaikenlaatuisesta omaisuudesta. Kuitenkin on omaisuus, jota ei voida sopivasti jakaa osiin tai erotella, mikäli mahdollista, pantava samaan osaan. Jollei jakoa saada muutoin toimitetuksi, voi oikeus pykälän 2 momentin mukaan pesänjakajan esityksestä määrätä, että tietty omaisuus tai tarvittaessa pesän koko omaisuus on pesänjakajan toimesta myytävä.

8. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että perinnönjakotoimitukseen kuuluvien menettely- ja asiakysymysten ratkaiseminen kuuluu pesänjakajan toimivaltaan (ks. esim. KKO 1991:139). Myyntimääräyksen edellytysten arvioinnissa on kuitenkin otettava huomioon se, että pesänjakajan toimittama omaisuuden myynti on yleensä asiaan osallisten kannalta peruuttamaton toimi. Tämän vuoksi myyntimääräyksen antaminen voi estyä, jos omaisuuden myynnistä aiheutuu oikeudenmenetyksen vaara perinnönjakotoimitukseen liittyvän riitaisuuden tai muun syyn vuoksi.

9. Omaisuuden myynti on viimesijainen keino perinnönjaon toimittamiseksi. Pyytäessään lupaa omaisuuden myynnille pesänjakajan tulee selvittää, että myyntimääräyksen antamisen edellytykset ovat olemassa. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä kiinteistö on määrätty myytäväksi, jos se ei ole ollut jaettavissa osiin tai pantavissa samaan osaan, eikä yhteisomistussuhteen perustamista ole tapauksen olosuhteissa pidetty tarkoituksenmukaisena tapana perinnönjaon toimittamiseksi (ks. esim. KKO 2011:94). Ratkaisukäytännössä ei ole ollut arvioitavana testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden merkitys kiinteistön myyntilupaharkinnassa.

10. Perintökaaren 12 luvun 6 § rajoittaa testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden rasittaman omaisuuden myyntiä. Pykälän 1 momentin mukaan omistaja ei saa käyttöoikeuden haltijan suostumuksetta luovuttaa tai pantata oikeuden kohteena olevaa omaisuutta eikä siitä muullakaan tavoin määrätä. Jollei suostumusta saada, on oikeudella valta hakemuksesta sallia aiottu toimi, milloin siihen on syytä.

11. Perintökaaren varhaisissa esitöissä säännöstä on perusteltu sillä, että oletettavasti niin testamentintekijällä kuin perillisilläkin on sellainen käsitys, ettei viimeksi mainituilla ole oikeutta tällaisesta omaisuudesta määrätä. Siinäkin tapauksessa, että käyttöoikeus olisi uutta omistajaa sitova, olisi varmaan testamentintekijän tarkoituksen vastaista pakottaa puoliso täten alistumaan siihen, että hänen koko taloutensa ja elämänjärjestyksensä joutuisi vieraan henkilön valvonnan alaiseksi. Lisäksi omistusoikeuden arvo käyttöoikeuden rasittaman kiinteistön osalta on tavallisesti niin epämääräinen, ettei tällainen omaisuus yleensä kelpaa vaihdon välineeksi. Poikkeuksellisesti saattaa omistajalle olla tarpeen käyttöoikeuden kestäessä määrätä omaisuudesta. Hän saattaa esimerkiksi tahtoa toimituttaa käyttöoikeuden kohteena olevalla tilalla jonkin välttämättömän rakennusuudistuksen ja haluaa, saadakseen siihen tarvittavat varat, kiinnityttää tilan. Oikeuden antama lupa korvaa tällaisissa tapauksissa käyttöoikeuden haltijan suostumuksen. (Lainvalmistelukunnan julkaisuja N:o 2/1935 s. 96–97.)

12. Korkein oikeus toteaa, että perintökaaren esitöiden perusteella kynnys kiinteän omaisuuden luovuttamiselle vastoin testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden haltijan tahtoa on tarkoitettu varsin korkeaksi. Tämän kannanoton taustalla ovat kuitenkin noin 90 vuotta sitten vallinneet maatalousyhteiskunnan olosuhteet ja toimeentuloa tuottavien kiinteistöjen suvussa säilymisen suojaaminen (ks. esim. Lainvalmistelukunnan julkaisuja N:o 2/1935 s. 141). Ajan myötä tapahtuneet yhteiskunnalliset muutokset ovat vähentäneet olennaisesti näiden lain esityölausumien painoarvoa, vaikka kiin-teällä omaisuudella on yhä erityisasema lainsäädännössä (ks. myös KKO 2011:95, kohta 21). Korkein oikeus katsookin, että omaisuuden myynnille ilman käyttöoikeuden haltijan suostumusta ei ole perusteltua asettaa yhtä tiukkoja edellytyksiä kuin esityölausumien perusteella on alun perin tarkoitettu. Pääsääntönä on laista ilmenevän mukaan kuitenkin käyttöoikeuden haltijan suostumus omaisuuden luovuttamiselle. Edellä todetun perusteella Korkein oikeus katsoo, että luovuttamiselle vastoin käyttöoikeuden haltijan suostumusta on oltava perusteltu syy.

Arviointi tässä tapauksessa

13. Asiassa on riidatonta, että pesänjakajan hakemuksen kohteena oleva vapaa-ajan kiinteistö ei ole jaettavissa osiin tai pantavissa samaan osaan. Siten arvioitavana on, onko jako toteutettavissa perustamalla A:lle ja B:lle yhteisomistussuhde kiinteistöön, vai tuleeko kiinteistö määrätä myytäväksi C:n testamenttiin perustuva hallintaoikeus pysyttäen.

14. Pesänjakaja ja B ovat katsoneet, että yhteisomistussuhteen perustamiselle ei ole edellytyksiä, koska B on vastustanut yhteisomistusta. Pesänjakaja on tulkinnut D:n testamenttia siten, että se ei estä kiinteistön myyntiä, koska kysymys on omistusoikeuden osalta jako-ohjeesta rintaperillisten välillä ja kiinteistö voidaan myydä pysyttäen hallintaoikeus voimassa.

15. A on vastustanut pesänjakajan hakemusta. Testamentintekijän tahto on ollut pysyttää kiinteistö suvun omistuksessa sekä estää sen myynti vapailla markkinoilla perillisten ja lesken eläessä.

16. Myyntimääräyksen antamista vastaan puhuvana seikkana A on vedonnut pesänjakotoimituksessa vallinneeseen erimielisyyteen siitä, onko testamentissa ollut kysymys omistusoikeuden osalta erityisjälkisäädöksestä vai jako-ohjeesta. Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tavoin, että tämä riitainen toimituskysymys ei ole laadultaan sellainen, että sen perusteella kiinteistön myynnistä aiheutuisi A:lle oikeudenmenetyksen vaara, joka estäisi myyntimääräyksen antamisen.

17. Korkein oikeus toteaa, että myyntimääräyksen antamista puoltaa yleensä se, että pesän osakas on vastustanut yhteisomistussuhteen perustamista. Näissä tilanteissa toimivalle kiinteistön yhteishallinnalle ei tyypillisesti ole edellytyksiä. Lisäksi oletettavaa on, että vasten tahtoaan kiinteistön yhteisomistussuhteeseen määrätty pesän osakas pyrkii yhteisomistussuhteen purkamiseen jaon jälkeen, eikä yhteisomistussuhteen perustamista ole usein näistä syistä pidettävä tarkoituksenmukaisena tapana toimittaa perinnönjako (ks. KKO 2011:94, kohta 19). Tässä tapauksessa kiinteistöä rasittaa kuitenkin C:n hallintaoikeus, ja asiassa on arvioitava, mikä merkitys C:n vastustuksella on myyntimääräyksen edellytyksiä harkittaessa.

18. Perintökaaren 12 luvun 6 §:n luovutusrajoituksen tarkoituksena on suojata käyttöoikeuden haltijaa, ja se poikkeaa siten tavoitteeltaan tasapuoliseen ja tarkoituksenmukaiseen perinnönjakoon tähtäävästä perintökaaren 23 luvun 8 §:stä. Edellä kohdassa 12 todetulla tavalla perintökaaren 12 luvun 6 §:ssä edellytetään, että luovutukselle on esitettävä perusteltu syy. Tuomioistuimen on esitetyn selvityksen perusteella punnittava omistajalle luovutuksesta aiheutuvaa hyötyä ja käyttöoikeuden haltijalle luovutuksesta aiheutuvaa haittaa.

19. Tässä tapauksessa kiinteistön myymisen tarvetta on perusteltu sillä, että yhteisomistukselle ei olisi edellytyksiä B:n vastustuksen vuoksi. Korkein oikeus toteaa, että kiinteistön omistajan mahdollisuudet hyödyntää kiinteistöä käyttöoikeuden voimassa ollessa ovat rajalliset. Tämän vuoksi yhteisomistukseen ja omaisuuden käyttöön mahdollisesti liittyvät erimielisyydet eivät sellaisenaan muodosta estettä käyttöoikeuden rajoittaman kiinteistön yhteisomistukselle. Myöskään yhteisomistajan mahdollisuus saattaa perinnönjaon jälkeen tuomioistuimen arvioitavaksi vaatimus yhteisomistussuhteen purkamisesta ei näissä olosuhteissa, jossa kiinteistöä rasittaa lesken hallintaoikeus, puolla yhtä vahvasti myyntimääräyksen antamista kuin sellaisen omaisuuden kohdalla, jota tällainen hallintaoikeus ei rasita. Hallintaoikeuden merkitys tulee arvioitavaksi itsenäisesti yhteisomistussuhteen purkamisen yhteydessä.

20. Kysymyksessä olevassa asiassa hallintaoikeuden haltija C on vastustanut kiinteistön myymistä, mutta asiassa ei ole ilmennyt, että kiinteistön säilymisellä perillisillä olisi hänelle tavanomaista suurempi merkitys. Toisaalta, kun myyntiluvallekaan ei ole esitetty muita perusteita kuin B:n yhteisomistuksen vastustaminen, Korkein oikeus katsoo, että asiassa ei ole perintökaaren 12 luvun 6 §:ssä tarkoitettua syytä sallia kiinteistön myyminen C:n vastustuksesta huolimatta.

21. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kiinteistön myyntiä koskevalle määräykselle ei ole myöskään perintökaaren 23 luvun 8 §:n 2 momentissa tarkoitettuja edellytyksiä.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätös kumotaan.

Pesänjakajan hakemus kiinteistön määräämisestä myytäväksi hylätään.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Tatu Leppänen sekä oikeusneuvokset Ari Kantor, Lena Engstrand, Juha Mäkelä ja Timo Ojala. Esittelijä Ville Hiltunen.